万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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